Reporter: J. Ani Kristanti | Editor: Tri Adi
Banyak orang bilang Pasar Tanah Abang di Jakarta Pusat merupakan pasar produk tekstil terbesar se-Asia Tenggara. Pedagang dan pembeli berduyun-duyun datang untuk bertransaksi di pusat belanja yang beromzet puluhan miliar per hari tersebut.
Ramainya kegiatan jual beli antar pedagang dan pembeli melahirkan kebutuhan lapak atau kios. Para pedagang yang bisnisnya makin membesar membutuhkan lapak-lapak baru agar bisa menjangkau lebih banyak pelanggan. Begitu pula dengan pedagang baru yang belum mempunyai lapak, tentu butuh gerai untuk menjual dan menyimpan dagangannya.
Dari situasi itu, kini bermunculan beberapa “pasar mini“ yang menyewakan kios-kios di dalamnya. Ya, jika Anda sempat menyambangi kawasan Tanah Abang, Anda akan melihat kumpulan kios yang bernaung dalam sebuah bangunan ini di sepanjang Jalan Jatibaru, tepatnya di depan Stasiun Tanah Abang.
Kandafis, salah satu pengelola “pasar mini” bernama Kavling Jatibaru 83–85 ini mengatakan, bangunan layaknya pasar tersebut mulai bermunculan sejak tiga tahun terakhir. “Kini ada beberapa bangunan serupa di sepanjang jalan ini,” ujar dia.
Kavling Jatibaru 83-85 sendiri memiliki luas sekitar 600 meter persegi (m2). Bentuk bangunan induk di atas lahan tersebut menyerupai gudang berangka atap baja. Untuk menciptakan sirkulasi udara yang baik, pada bagian atap terpasang beberapa exhaust blower.
Di dalam bangunan besar tersebut, pengelola membuat kios-kios kecil semi-permanen. Layaknya di pasar, masing-masing kios dilengkapi rolling door. Dengan begitu para pedagang yang membuka kios di sana bisa menyimpan barang di kios masing-masing.
Kandafis menuturkan, jumlah kios yang dia sewakan mencapai 96 unit. Kios-kios itu rata-rata mempunyai ukuran 2 meter (m) x 2 m alias 4 m². Masing-masing kios mendapatkan pasokan listrik 1.300 watt. “Semua kios mempunyai meteran listrik sendiri,” jelas Kandafis. Para pedagang pun boleh merancang interior kios masing-masing.
Kini, setidaknya ada tiga pasar mini berdiri berjajar di sepanjang Jalan Jatibaru itu. Selain Kavling Jatibaru 83–85, ada pula Kios Ex-Tirza, dan Pasar Tajir Blok 83. Bentuk bangunan ketiga pasar mini itu mirip. Begitu juga dengan pemandangan di bagian dalam. Hampir semua kios di sana penuh terisi pedagang yang menawarkan beragam barang, mulai produk fashion lokal seperti baju muslim, batik, hingga aksesori. Kandafis bertutur, dari 96 kios yang dia tawarkan, kini hanya tersisa sekitar lima kios yang masih kosong. “Tingkat hunian di sini 95%,” kata dia, bangga.
Di pasar-pasar mini yang beroperasi sejak pukul 07.00 WIB sampai pukul 17.00 WIB itu, para pedagang menyewa kios dengan tarif beragam. Tarif sewa kios ini dipatok antara Rp 20 juta hingga Rp 22,5 juta per tahun. Penentuan harga sewa ini tentu saja berdasarkan letak kios. Semakin strategis kios, semakin mahal tarif sewanya. Maklum, meski berada di sisi jalan yang sama, ada kios yang lebih dekat dengan bagian depan bangunan, ada pula yang terletak di bagian belakang.
Di Kios Ex-Tirza, misalnya, seorang pedagang mengaku menyewa kios dengan tarif Rp 35 juta per tahun. “Tarif sewa tergantung dari lokasi kios,” kata pedagang baju muslim yang menempati kios di bagian belakang tersebut. Ya, tarif sewa di pasar mini yang satu ini memang lebih tinggi, lantaran pasar ini terletak persis di depan stasiun.
Sementara itu, tarif di Pasar Tajir Blok 83 lebih murah. Asmadi, pedagang baju-baju muslimah membayar Rp 12,5 juta per tahun untuk menempati kios satu muka. Sedang kios di pojok yang memiliki dua muka bertarif Rp 15 juta per tahun.
Selain sewa kios, pedagang juga harus membayar biaya keamanan dan kebersihan. Besarnya, sekitar Rp 200.000 hingga Rp 250.000, dikutip per bulan.
Lokasi strategis menjadi kunci sukses
Kandafis bilang, prospek bisnis pasar mini seperti ini masih sangat cerah, terutama di lokasi-lokasi yang dekat dengan pusat keramaian. Pemilik bangunan bisa mengantongi untung lebih dari 50%.
Selain di sekitar pasar-pasar yang besar dan telah ramai seperti Tanah Abang, pasar mini juga bisa dibuka di lokasi-lokasi yang dekat dengan fasilitas umum, seperti stasiun dan terminal. Anda juga bisa menerapkan konsep ini di beberapa sentra perdagangan dan pusat kerajinan yang memang sudah ramai pengunjung.
Anda juga bisa memilih beragam bentuk bangunan. Selain menyerupai gudang, bentuk gerai berupa toko yang berjajar juga bisa menjadi pilihan. Pemilihan bentuk bangunan yang mirip gudang tentu merupakan strategi berhemat modal. Maklum, biaya pembangunan gudang relatif lebih miring ketimbang bangunan lain. Bentuk bangunan ini juga bisa menjadi antisipasi jika di kemudian hari usaha ini surut. Anda bisa mengubah fungsi bangunan sebagai gudang sungguhan.
Model-model bangunan yang nyaman pun bisa Anda lihat di beberapa pasar modern. Yang penting, usahakan aliran udara benar-benar baik, supaya pasar jauh dari hawa panas, sumpek dan lembap. Maklum, tingkat kelembapan di Indonesia cukup tinggi dan bisa merusak barang-barang yang dijual di pasar itu.
Untuk membangun pasar mini seluas 600 m2, lengkap dengan kios-kios mungil di dalamnya, Anda harus merogoh kantong cukup dalam. Edi Suharyono, Bagian Pemasaran
PT Bumipersada Laksanamandiri, salah satu kontraktor yang mempunyai spesialisasi pembangunan gudang, memberikan gambaran bahwa biaya pembangunan gudang berkisar Rp 1,2 juta hingga Rp 1,65 juta per m2. Biaya pembangunan gedung ini juga dihitung menurut tonase rangka baja yang dipakai. Bila berat baja yang dipakai lebih dari 200 ton, maka dihitung dengan harga Rp 1,2 juta per m2.
Sedangkan untuk penggunaan baja dengan berat kurang dari 200 ton, dasar perhitungan biayanya Rp 1,65 juta per m2.
Untuk bangunan gudang seluas 600 m2, Edi menaksir jumlah baja yang dipakai untuk rangka atap tak akan lebih dari 200 ton. Alhasil, harga bangunan per m² bisa menggunakan perhitungan Rp 1,2 juta per m2.
Setelah pembangunan bangunan utama selesai, Anda pun bisa merancang pembagian kios-kios di dalamnya. Untuk membuat kios yang sederhana, Anda bisa memilih bahan penyekat dari partisi berbahan gipsum, GRC, atau tripleks. Jangan lupa, setiap kios juga harus mempunyai rolling door.
Menurut Kandafis, untuk membangun pasar mini ini, modal yang dikeluarkan oleh pemiliknya berkisar Rp 1 miliar. Tentu saja modal segede itu belum termasuk biaya pengadaan lahan. Anda tentu harus berinvestasi untuk membeli lahan, atas sekadar menyewanya.
Berburu penghuni kios yang potensial
Setelah bangunan siap, Anda harus mencari tenaga kerja untuk mengelola gedung. Pengelola gedung pasar mini ini biasanya terdiri dari tenaga pemasaran yang bertugas menawarkan kios kepada para calon penghuni, tenaga administrasi, serta tenaga pemelihara kebersihan dan keamanan.
Kandafis bilang, untuk menjamin kebersihan areal pasar mini, pengelola Kavling Jatibaru mempekerjakan empat orang petugas kebersihan. Oh, iya, selain ruang-ruang kios, bangunan pasar mini juga harus memiliki fasilitas umum yang dibutuhkan pengunjung maupun para penyewa kios. Fasilitas umum tersebut setidaknya terdiri dari musala, dapur, dan toilet. Kebersihan fasilitas umum itu tanggungjawab para petugas cleaning service.
Untuk keamanan, Anda bisa mempekerjakan enam orang. Mereka bertanggung jawab menjaga keamanan pasar ini selama 24 jam sehari, secara bergiliran. “Sebaiknya, mencari tenaga kerja dari orang-orang di sekitar lokasi,” kata Kandafis.
Selain tenaga kerja, sistem pengelolaan yang baik juga menjadi kunci keberhasilan bisnis ini. Anda perlu menetapkan beberapa aturan untuk memaksimalkan pelayanan kepada pengunjung dan penyewa kios, misalnya jam operasional yang benar-benar tepat waktu, memastikan toko beroperasi setiap hari, dan pada taraf tertentu harus mengawasi penataan barang agar tidak mengganggu kenyamanan pengunjung.
Sembari menyelesaikan pembangunan gedung dan menyiapkan manajemen pasar, para petugas pemasaran bisa mulai berburu calon penghuni kios. Anda bisa mendatangi beberapa pedagang di pasar utama yang lebih dulu sudah terkenal. Tawarkan mereka untuk berekspansi dengan membuka cabang baru di pasar mini Anda.
Pengelola Kavling Jatibaru melakukan strategi ini. Kandafis bilang, para petugas pemasaran malah khusus membidik para pedagang yang sudah mempunyai banyak pelanggan di pasar utama. Jadi, otomatis, begitu mereka buka kios, pelanggan lama mereka ikut berdatangan. “Bisa jadi promosi. Selanjutnya dari mulut ke mulut,” ujarnya.
Karena keterbatasan modal, biasanya pengelola pasar mini ini tak memiliki berbagai program promosi untuk menarik pengunjung datang, ala pusat perbelanjaan modern. Namun, tentu saja, ada saja cara yang mereka tempuh untuk membuat pengunjung penasaran dan akhirnya datang. Misalnya, menampilkan eksterior dan interior yang menarik, dan selalu menjaga kebersihan.
Nah, siapa tertarik menjadi juragan pasar?
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
Berita Terkait
Banting setir Harry berbuah bisnis terbaik
