Homestay lebih menarik ketimbang kontrakkan rumah

Reporter: Fransiska Firlana | Editor: Tri Adi

Memanfaatkan rumah sebagai “modal” membuka usaha homestay ternyata bisa mendatangkan untung menggiurkan. Asal memilih konsep usaha yang tepat dan strategi promosi yang jitu, modal Anda akan kembali tak lebih dari dua tahun.

Anda memiliki hunian yang menganggur di lokasi strategis? Sayang sekali bila dibiarkan tak bermanfaat begitu saja. Sejatinya, Anda bisa memanfaatkan hunian tersebut untuk mendatangkan keuntungan. Bukan dijual atau dikontrakkan, melainkan disulap menjadi homestay.

Homestay merupakan penginapan dengan fasilitas lengkap. Kadang-kadang sang pemilik rumah juga menempati hunian tersebut bersama-sama para tamu. Hunian yang berlokasi tak jauh dari tempat wisata atau pusat kota sangat cocok dijadikan homestay. Salah satu kota yang memiliki layanan homestay cukup banyak adalah Yogyakarta.

Sebagai kota dengan sajian pariwisata yang beragam, Yogyakarta menjadi salah satu daerah yang potensial untuk membuka usaha homestay. “Homestay menjadi alternatif penginapan yang memberikan kenyamanan seperti di rumah sendiri. Homestay kian diminati orang yang datang ke Yogyakarta,” kata Satya Dharma, pemilik Athaya Homestay di Yogyakarta.

Satya menyulap rumah orang tuanya di kawasan Tegalmulyo, Yogyakarta, menjadi homestay sejak setahun lalu. Hasilnya, setiap bulan Satya bisa mengantongi omzet antara Rp 15 juta hingga Rp 18 juta dengan keuntungan bersih mencapai 70%.

Besarnya potensi usaha homestay ini juga dimanfaatkan oleh Simply Homy untuk menawarkan kerja sama dengan sistem waralaba sejak dua tahun lalu. Hingga saat ini Simply Homy sudah memiliki 17 terwaralaba dengan 11 homestay yang sudah beroperasi, dan enam sisanya masih dalam tahap renovasi. “Mitra kami ada di Yogyakarta dan Bandung,” kata Tria Meriza, Direktur Operasional Simply Homy. Keuntungan yang ditawarkan Simply Homy mulai 38% hingga 50%, dan asumsi balik modal kurang dari dua tahun.

Untuk membuka usaha homestay, paling tidak Anda harus memiliki bangunan berupa rumah yang layak huni. Bermodal aset yang sudah ada ini, investasi tambahan Anda akan cukup ringan. Karena bangunan rumah sudah ada, maka Anda cuma perlu menyiapkan biaya untuk renovasi dan promosi. Jika Anda ingin memulai usaha ini, ada baiknya mempertimbangkan sistem usaha yang akan digunakan, yakni memilih dengan sistem waralaba atau dengan pengelolaan secara mandiri.

Sistem waralaba

Bila Anda ingin membuka usaha homestay dengan sistem waralaba seperti yang ditawarkan Simply Homy, ada beberapa syarat yang harus dipenuhi. Pertama, Anda harus memiliki rumah dengan fasilitas minimal tiga kamar tidur, kamar mandi, garasi, ruang keluarga, serta tentu saja dapur.

Kedua, Anda harus memiliki modal tunai sekitar Rp 94 juta. Modal ini akan digunakan untuk membayar franchise fee selama lima tahun senilai Rp 60 juta, renovasi dan perlengkapan dengan kapasitas 3 kamar tidur sekitar Rp 30 juta, dan sisanya untuk mengurus biaya perizinan usaha. Renovasi yang dilakukan antara lain pengecatan ulang, perbaikan bangunan yang rusak, membeli perlengkapan tidur, pendingin ruangan, lemari, dan lain-lain. Aset perlengkapan tersebut menjadi milik mitra.

Tria mengatakan, besar biaya renovasi sebenarnya beragam karena tergantung kapasitas kamar dan perlengkapan yang dimiliki oleh mitra. “Seandainya kamar lebih banyak dan perlengkapan belum sesuai standar kami, tentu biaya renovasi dan perlengkapannya lebih besar,” katanya.

Ada dua jenis kerja sama yang ditawarkan Simply Homy, yaitu self management dan full management. Dengan sistem full management, pengelolaan homestay dilakukan oleh tim manajemen Simply Homy. “Mitra tinggal menerima keuntungan setiap bulan sebesar 38% dari omzet,” kata Tria. Dengan sistem ini, mitra dikenai management fee 25%, royalty fee 8%, dan marketing fee 5%. Adapun biaya operasional memakan biaya 24% dari omzet. Biaya operasional tersebut meliputi biaya listrik dan air, karyawan, perawatan perlengkapan, belanja makanan dan minuman untuk tamu, serta belanja perlengkapan mandi.

Apabila mitra menginginkan keuntungan yang lebih besar, bisa memilih konsep self management. Dengan konsep ini pengelolaan homestay diserahkan pada mitra dan Simply Homy hanya menyediakan pelatihan dan pemasaran. Keuntungan yang diperoleh sebesar 50% dari omzet. Keuntungan lebih besar dibandingkan konsep full management karena konsep self management bebas management fee. Kewajiban terhadap pewaralaba setiap bulan hanya 8% untuk royalty fee dan 3% biaya pemasaran. Sisanya merupakan biaya operasional yang menjadi beban sang mitra.

Tria mengatakan, tingkat hunian homestay Simply Homy rata-rata 15 hari hingga 16 hari per bulan. Dengan biaya sewa Rp 800.000 hingga Rp 1,6 juta per hari, per bulan omzet yang dia dapat bisa mencapai Rp 15 juta–Rp 16 juta. “Daripada rumah Anda hanya dikontrakkan, tentu keuntungan akan lebih besar bila dibuat usaha homestay,” kata Tria. Sekadar perbandingan, sewa kontrakan di Yogyakarta saat ini rata-rata hanya Rp 20 juta per tahun. Belum lagi dengan membuka usaha homestay bangunan secara otomatis akan lebih terawat ketimbang dikontrakkan.

Tria mengingatkan, sebelum menyetujui proposal mitra, Simply Homy akan melakukan wawancara terkait dengan kelayakan lokasi hunian dan sistem kerja sama yang ditawarkan. “Kami harus memberi tahu mitra bahwa keuntungan yang akan diperoleh saban bulan tidak akan sama karena semua bergantung pada tingkat okupansi,” jelasnya.

Dengan mengikuti program waralaba homestay, mitra tidak perlu pusing menyiapkan segala perlengkapan usaha dan pengelolaannya. “Jika Anda membuka homestay sendiri, tentu akan lebih repot persiapannya. Belum lagi Anda masih harus melakukan promosi dan mengelola sehari-hari sendiri,” ujar Tria. Akan tetapi dengan mengikuti sistem waralaba homestay Anda cukup menyediakan investasi dan akan menerima keuntungan setiap bulan.

Sistem mandiri

Sekarang mari kita bandingkan dengan membuka usaha homestay secara mandiri. Investasi yang Anda perlukan tidak terlalu besar. “Anda hanya perlu melakukan renovasi untuk mempercantik bangunan dan ruangan, serta membeli kelengkapan ruangan,” kata Satya Dharma. Untuk itu, modal yang dibutuhkan paling tidak Rp 20 juta. Perlengkapan yang harus Anda beli antara lain ranjang hingga lemari untuk kamar tidur. Selain itu Anda juga wajib membeli pendingin ruangan. Investasi itu bisa ditekan bila perlengkapan yang Anda miliki sudah memenuhi kelayakan sebagai hunian yang disewakan.

Anggaran promosi yang harus Anda sisihkan untuk menawarkan jasa penginapan ini juga terhitung murah, hanya Rp 3, 5 juta. Perinciannya, Rp 3 juta untuk memasang iklan di website jaringan pariwisata dan Rp 500.000 untuk pembuatan brosur. “Beriklan di jaringan pariwisata ini penting karena calon tamu pasti mengakses situs-situs semacam ini untuk membandingkan harga dan layanan,” kata Satya. Biaya Rp 3 juta tersebut berlaku selama tahun pertama, sementara untuk tahun selanjutnya cukup membayar Rp 2 juta.

Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan dan biaya sewa Rp 1 juta per hari, omzet yang Anda dapat sekitar Rp 15 juta per bulan. Keuntungan yang Anda peroleh bisa mencapai 70%. Pengeluaran untuk usahanya ini sangatlah mini. Dengan tingkat hunian 15 hari per bulan, pengeluaran hanya Rp 4 juta. Pengeluaran tersebut mencakup gaji karyawan, biaya listrik, perawatan perlengkapan, belanja bahan makanan dan minuman, serta belanja perlengkapan mandi.