Reporter: Anastasia Lilin Y, Dessy Rosalina, Harris Hadinata | Editor: Tri Adi
Jangan pernah menyepelekan lokasi, karena melalui lokasi-lah pasar mengenal produk Anda. Bukan tak mungkin karena salah pilih lokasi, produk tidak laku di pasaran. Apa saja yang harus diperhatikan agar mendapatkan lokasi strategis?
Setelah menentukan jenis usaha yang akan dibangun dan tak ada masalah dalam soal permodalan, kini tiba saat Anda memikirkan lokasi. Ini faktor penting karena pemilihan lokasi terkait dengan potensi pasar yang Anda incar. Sudah banyak cerita, lo, pengusaha gagal karena barang yang dia jajakan tak laku gara-gara lokasi usaha tak strategis.
Memang, sih, lokasi bukan menjadi satu-satunya musabab sebuah usaha gulung tikar. Bisa saja usaha tak berkembang karena harga terlalu mahal, manajerial yang tak rapi, atau pelayanan yang tidak memuaskan. Namun, harus diakui, tempat usaha adalah area pemasaran paling utama bagi pelaku usaha untuk kelas usaha kecil dan menengah (UKM), kecuali Anda sebagai pelaku UKM punya bujet lebih untuk mempromosikan produk Anda di media massa.
Pengamat pemasaran dari Prasetiya Mulya Business School Istijanto Oei menyebutkan lima hal yang harus dipelajari agar Anda mendapatkan lokasi strategis.
Pertama, mencari lokasi yang ramai. Ini bisa terlihat dari intensitas orang yang melewati jalan di depan calon lokasi usaha Anda.
Kedua, karakteristik orang yang melintas di sekitar lokasi usaha. Tipe orang yang melintas ini penting karena berkaitan dengan calon pembeli Anda.
Ketiga, seberapa dekat calon lokasi usaha dengan permukiman. Ini juga penting jika barang yang Anda jual adalah barang jadi yang langsung dimanfaatkan, misalnya makanan atau produk fashion.
Keempat, amati bangunan di sekitar lokasi usaha. Andaikata di sekitar calon lokasi tersebut terdapat rumah sakit; apakah barang yang Anda jual sesuai dengan kebutuhan yang mungkin timbul dari para pengunjung rumah sakit tersebut?
Kelima, cermati arah lalu lintas. "Arah lalu lintas dua arah lebih berprospek daripada jalan yang cuma satu arah," ungkap Istijanto.
Konsultan bisnis Peni Rahayu Pramono juga mengakui bahwa lokasi memberikan kontribusi besar pada kesuksesan usaha. Namun, menurut dia, kriteria lokasi strategis tidak bisa disamakan untuk setiap usaha. Sebagai contoh, usaha warung makan. Lokasi usaha warung makan dikatakan strategis bila berada di pinggir jalan dan punya area parkir luas.
Namun, tidak demikian dengan pelaku usaha distribusi pakaian grosir. Lokasi yang dibutuhkan penjual grosir tersebut hanya tempat yang luas dan mudah dilalui jalur masuk keluar mobil pengangkut. "Penjual grosir tak perlu lokasi di pinggir jalan karena hanya akan menambah biaya dengan sewa yang lebih mahal saja," kata Peni Pramono.
Dus, sebelum menentukan lokasi usaha, Peni Pramono menyarankan agar pelaku usaha melakukan penilaian terhadap usahanya dari tiga hal.
Pertama, model usaha. Model usaha ini memperjelas posisi Anda sebagai pelaku usaha. Misal A, B, dan C sama-sama pelaku usaha yang memiliki produk pisang goreng. Namun, A ternyata adalah pemasok bahan baku saja, B adalah penjual pisang gorengnya, dan C adalah penjual lisensi atas merek pisang goreng tertentu. Untuk masing-masing pelaku usaha ini, lokasi yang dipilih tentu saja berbeda.
Kedua, skala usaha. Faktor ini berkaitan dengan modal yang tersedia. Semakin besar modal yang Anda miliki, semakin leluasa bagi Anda untuk memilih lokasi usaha. Begitu juga sebaliknya, kan?
Ketiga, target pasar. Ini pertimbangan yang sangat penting. Dengan modal yang besar, bukan berarti Anda bisa segera menjatuhkan pilihan pada lokasi yang mentereng. Kalau target pasar barang yang Anda jual adalah konsumen kelas menengah ke bawah, jangan "bunuh diri" dengan membuka lapak di lokasi bergengsi. Barang justru tidak akan laku.
Plus dan minus tiap lokasi
Baiklah, sekarang, mari kita tengok beberapa tempat yang biasa menjadi pilihan pelaku usaha. Apa saja plus dan minusnya menurut para pengamat dan pelaku usaha?
• Pusat perbelanjaan
Mengunjungi pusat perbelanjaan telah menjadi aktivitas yang jamak dilakukan masyarakat perkotaan. Jadi, wajar bila mal menjadi incaran pelaku usaha untuk buka lapak.
Namun, Istijanto mencatat, biaya sewa mal yang mahal menjadi risiko yang harus diketahui pelaku usaha. Makin ramai maka makin mahal ongkos sewanya.
Peni Pramono mengatakan, dalam satu mal yang sama saja, pemilihan ruas jalan bisa mempengaruhi tingkat keramaian pengunjung. Jadi, pilihlah ruas yang paling sering dilewati pengunjung pusat-pusat perbelanjaan.
Dibanding dengan dua lokasi sebelumnya, pusat perbelanjaan punya jangkauan pasar lebih variatif. Ini berimbas pada pilihan usaha yang bisa dijajakan. Beberapa yang bisa dipilih seperti kuliner, jasa pendidikan, kecantikan, ritel, dan penyewaan alat permainan anak.
• Rumah toko (ruko)
Menggeliatnya industri properti di Tanah Air tak urung ikut memperbanyak pembangunan ruko juga. Pembangunan ruko bisa berada di kawasan khusus perdagangan. Namun, beberapa pengembang ada pula yang memilih lokasi yang berdekatan dengan pemukiman. Biasanya, jejeran ruko tersebut dibangun di pinggiran lokasi pengembangan perumahan.
Letak ruko yang berjajar atau berkumpul dalam satu kawasan cukup menguntungkan. Sebab, dengan aneka usaha yang ditawarkan dalam lokasi tersebut, peluang untuk dikunjungi pembeli lebih besar. Apalagi, jika dalam kawasan usaha tersebut ada usaha-usaha yang memang berpotensi menarik pasar atau menjadi anchor business. Tak urung, ruko Anda bisa kecipratan pengunjung.
Namun, tak sedikit juga ruko yang menganggur. Karena itu, kejelian memilih ruko yang strategis tetap harus dipegang. Sisi negatif lain adalah biaya untuk beli maupun sewa ruko yang tak murah. Belum lagi area parkir sempit yang biasa menjadi kendala lokasi usaha ini. Menurut Henky Eko Sriyantono, pemilik usaha Bakso Malang Kota Cak Eko, usaha yang tepat mengambil tempat di ruko adalah kuliner, jasa pendidikan, kesehatan, ritel, fashion, dan laundry pakaian.
• Rumah tinggal
Dengan tujuan untuk mendapatkan passive income, membuka usaha di rumah biasanya menjadi pilihan. Kelebihan dari lokasi ini jelas pada sisi biaya. Karena tak butuh uang sewa, maka pelaku usaha bisa menekan biaya modal tempat usaha. Kelebihan lain, karena berada di rumah, sistem pengawasan bisa diandalkan.
Bahkan, usaha ini bisa tetap berjalan tanpa perlu mengabaikan pekerjaan-pekerjaan rumahtangga Anda. Di samping itu, membuka usaha di rumah malah bisa dibilang nyaris tanpa kompetitor.
Namun, pilihan ini juga punya sisi minus. Jika rumah menyempil sendiri di area permukiman, Anda harus bekerja keras untuk menarik pengunjung datang ke lapak dia. Sebab, apabila ingin maju tentu saja pelaku usaha tersebut tak hanya mengandalkan pasar tetangga kanan-kiri, bukan?
Karena itu, Henky berpendapat, jalur pemasaran konvensional berupa promosi dari mulut ke mulut mesti dibarengi dengan pemasaran secara online. Beberapa usaha yang cocok dengan lokasi usaha ini adalah bisnis kuliner, pulsa telepon, tiket online, laundry kiloan, usaha menjahit, dan jasa pendidikan, seperti membuka les bahasa.
Namun, Istijanto mengingatkan soal perizinan usaha di rumah. "Harus cek izin usaha karena tak setiap rumah boleh dijadikan tempat usaha," ujarnya. Pengembang perumahan kadang tidak mengizinkan rumah dijadikan tempat berjualan karena berkaitan dengan izin mendirikan bangunan (IMB).
Selain itu, pengembang perumahan biasanya juga telah membangun kompleks ruko di area perumahan tersebut. Bisa jadi mereka khawatir ruko dagangannya tak laku kalau warga boleh berdagang seenaknya di rumah masing-masing.
• Lokasi tertentu
Selain rumah tinggal, ruko dan pusat perbelanjaan, pelaku usaha juga memilih captive market seperti rumah sakit, sekolah, kantor, atau gedung-gedung lain. Istijanto menyebut, sisi positif dari lokasi ini adalah pasarnya sudah jelas dan pasti. Alhasil pelaku usaha bisa segera menyesuaikan saja kebutuhan dari pasar di lokasi tersebut. Misal, sekolah maka pelaku usaha bisa membuka kantin makan atau toko alat tulis.
Sementara itu, sisi negatif dari captive market adalah kemungkinan besar pelaku usaha akan kesulitan mendapatkan lokasi usaha ini. Karena ketika masa kontrak sewa selesai, biasanya penyewa langsung memperpanjang kontrak mereka. Belum lagi jika cara untuk bisa menyewa lokasi di tempat tersebut melalui proses tender.
Sewa atau beli?
Khusus bagi Anda yang memilih lokasi ruko atau pusat perbelanjaan, selain menyewa lokasi usaha, ada juga peluang untuk membeli. Nah, Peni Pramono memberikan dua rambu bagi Anda sebelum memutuskan pilihan akan menyewa atau membeli lokasi usaha.
Pertama, modal. Biaya yang harus dikeluarkan jika membeli lokasi tentu tak sedikit. Jadi tengok kocek Anda, apakah memungkinkan untuk membeli usaha tanpa mengabaikan kesehatan keuangan usaha?
Kedua, sejauh apa usaha yang dilakoni teruji. Kalau usaha baru saja dirintis dan belum kelihatan tingkat kesuksesannya, sepertinya kurang bijak jika terburu-buru menggelontorkan investasi gede-gedean untuk membeli lokasi usaha. Apalagi, kapasitas Anda adalah UKM.
Istijanto mengatakan, pilihan sewa membuat pelaku usaha justru lebih luwes jika ke depan merasa lokasi yang dipilih salah. "Namun, kalau usaha maju, pemilik tempat biasa menaikkan ongkos sewa," kata dia. Iim Rusyamsi, pemilik dokterkomputer.com, penjual dan perbaikan komputer, mengaku, lonjakan harga properti berdampak pada pelaku usaha seperti dia. "Saat ini kami kurang bisa mengimbangi kenaikan harga jual dan harga sewa," ujar Iim.
Apa boleh buat, bagi usaha jenis tertentu lokasi menduduki posisi terpenting, bahkan lebih penting dari produk Anda.
Jadi, cermati benar-benar calon lokasi usaha Anda!
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
Berita Terkait
Sekolah usia dini masih tetap maksi
Mengukir laba dari dekorasi styrofoam
